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Une ordonnance du 26 avril 2012 a rendu applicable à Mayotte la dernière version du code de la construction et de l'habitation déjà observé en France métropolitaine depuis de nombreuses années.

Mayotte à l'heure de la départementalisation

Accédant officiellement au statut de département d'outre-mer en mars 2011, Mayotte doit désormais se conformer à toutes législations appliquées sur le territoire français. Le CCH de l'habitation compte parmi les encadrements auxquels le nouveau département doit se soumettre. L'application de cet encadrement a été rendue possible avec la publication de l'ordonnance du 26 avril 2012, conformément aux dispositions de la loi nº 2010-1487 du 7 décembre 2010. Cet article de loi prévoit également l'instauration de l'article nº 90-449 du 31 mai 1990, observé en Métropole depuis 22 ans, portant sur la réglementation des performances énergétiques des maisons d'habitation, des bâtiments industriels et des immeubles tertiaires. L'ordonnance du 26 avril reconnaît toutefois la nécessité d'adapter l'application du nouveau Code au niveau socio-économique de l'île et à la culture mahoraise.

Les équipements de recharge de voiture électrique obligatoires dès 2015

Selon les dispositions de l'article L. 111-5-2 du CCH publié le 25 juillet 2011, les nouvelles constructions, dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2012, doivent être équipées de dispositifs de recharge de voiture hybride rechargeable ou de véhicule 100 % électrique. Mais compte tenu de l'avancée technologique à Mayotte, cette règle ne s'appliquera dans le département qu'à partir du 1er janvier 2015. Les immeubles à usage de bureaux, disposant d'un minimum de 20 places de parking couvert, doivent également se doter d'un système de recharge de voitures électriques et d'un dispositif de stationnement sécurisé pour vélos à compter du 1er janvier 2020. En France métropolitaine, cette mesure entrera en vigueur dès le 1er janvier 2015.

Les diagnostics immobiliers désormais obligatoires à Mayotte

Depuis la ratification du Grenelle II de l'Environnement, les constructions neuves et anciennes de la Métropole sont soumises à des diagnostics indispensables en cas de vente. L'article L. 271-4 du CCH, à l'origine de ces obligations, s'appliquera également à Mayotte à partir du 1er janvier 2013, pour le diagnostic ERNT, et à partir du 1er janvier 2015 pour les analyses DPE, assainissement non collectif, présence de termites, amiante et plomb. L'ordonnance prévoit une exception sur l'encadrement du réseau d'assainissement collectif. Si un bâtiment soumis à contrat de vente ne respecte pas les normes pré-requises, l'acheteur peut exiger les travaux de normalisation de l'immeuble dans un délai de 3 ans, pour les engagements antérieurs au 31 décembre 2017. Le délai est porté à 1 an si les ventes sont réalisées à compter du 1er janvier 2018.

En France, si les taux d'intérêts sur les crédits logement ont baissé dans les différentes zones géographiques, le nombre d'emprunts émis a également significativement reculé depuis le début de l'année.

Baisse des taux d'emprunt

En France, les taux d'intérêts sur les emprunts immobiliers ont affiché une baisse sensible dans la majorité des zones géographiques. Ainsi, il s'est établi au mois de février 2012 autour de 3,95 % pour retomber deux mois plus tard à 3,67 %. Le cabinet Capfi note que ce niveau affiché pour les trois premiers mois de l'année 2012 permet aux ménages de disposer d'un crédit logement étalé sur 15 ans, à 3,55 %. Pour les plus longues échéances, de 20 ans à 25 ans, les taux sont dorénavant fixés à 4,10 %.

Pour certains spécialistes, la baisse des intérêts sur les crédits immobiliers se justifie en partie par le retrait croissant des jeunes du marché immobilier. Cette catégorie de la population a en effet dans sa grande majorité eu recours à des emprunts sur de longues durées, à des taux élevés. Moins présent sur le marché, cette clientèle a pesé sur la réduction moyenne des échéances ainsi que le taux d'intérêt de prêts sur le logement, aussi bien dans le secteur du neuf que de l'ancien souligne l'Observatoire Crédit Logement, qui étudie le financement des marchés du logement en France.

Moins de crédits émis depuis janvier

Autre constat émanant de l'Observatoire, la chute du nombre d'émissions de crédit logement de la part des établissements bancaires depuis le début de l'année 2012. Le nombre d'emprunts a ainsi baissé de 32,2 % depuis un an, avec un repli de 9,5 % au cours du mois d'avril. Le secteur des biens anciens a été particulièrement touché par le phénomène avec une chute de 38,3 % des crédits mis sur le marché depuis le mois de janvier dernier, rappelant le niveau de la crise de l'année 2009.

Les analystes tablent pour 2012, sur une fourchette comprise entre 120 et 125 Mds d'euros de crédits sur le logement émis contre 160 Mds d'euros l'année précédente. Autres phénomènes, seuls les dossiers présentant un fort apport personnel recevront les faveurs des banquiers, ce qui risque de pénaliser encore plus les jeunes acquéreurs. Les observateurs expliquent que la crispation du marché de l'immobilier résulte par un ensemble de facteurs dont la fin du Prêt à Taux Zéro dans l'immobilier ancien, le Scellier devenu moins attractif ou encore la crise actuelle qui sévit en Europe.

Les constructions neuves ont considérablement baissé au T1 2012. Le secteur a en effet affiché un recul de 12,9 % pour les nouvelles mises en chantier.

Repli des constructions neuves en France

Selon le ministère du Logement, moins de projets ont été initiés dans le secteur de la construction neuve au cours du premier trimestre 2012. Sur cette période, on ne compte en effet que 83.207 chantiers entamés. Le ministère précise que 28.078 d'entre eux ont débuté en mars dernier. Ainsi, le nombre de nouveaux chantiers a baissé de 12,9 % par rapport au premier trimestre 2011. Pourtant, le secteur se portait relativement bien en janvier dernier où l'on a enregistré une croissance de 26,7 % de nouveaux biens immobiliers mis en chantier. Il a nettement faibli le mois suivant, puisque le secteur n'aura affiché que 2,7 % de croissance en février.

Toujours sur le T1 2012, 107.378 permis ont été octroyés, ce qui correspond à un recul de 0,6 % comparé à la même période en 2011.

Globalement, on n’a enregistré que 94.470 chantiers pour les logements neufs et anciens lancés de janvier à mars, en retrait de 29,3 % par rapport au quatrième trimestre 2011. Enfin d'octobre à décembre 2011, on a dénombré pas moins de 133.567 projets lancés. Les prévisions du professeur en économie Michel Mouillart annoncent un repli de 10 % de cette activité pour le reste de l'année.

Réduction des avantages dans le bâtiment

Depuis le début de l'année 2012, le nombre de crédits immobiliers a été réduit. Standard & Poor’s prévoit d'ailleurs une baisse de 20 % sur toute l'année. Selon les analystes de l'agence de notation, ce repli est dû à la baisse de la demande. En effet, les nouvelles mesures portant sur la fiscalité ne facilitent pas la mise en œuvre de nouveaux projets de construction, ce qui n'encourage pas la soumission de nouveaux projets.

D'une part, l'application de la loi Scellier cessera après le 31 décembre 2012. Jusqu'à cette date, le dispositif qui permettait de bénéficier d'une réduction de taxe de 20 % sur les logements locatifs neufs construits suivant les normes BBC a été ramené à 13 % depuis janvier 2012.

D'autre part, les possibilités d'obtenir un prêt immobilier comme le PTZ+ ou prêt à taux zéro ont été restreintes. Pour pouvoir jouir de ce type de crédit, les revenus des demandeurs seront plafonnés. Par ailleurs, l'octroi du prêt sera entre autres limité aux projets de constructions neuves. Ces modifications sont également entrées en vigueur au 1er/01/2012. D'après Standard & Poor's, ces nouvelles dispositions devraient entrainer un recul de 15 % du prix du neuf en 2012.

Les textes de loi du 13 avril 2012 stipulent qu'à partir du 1er janvier 2013, un justificatif attestant de la conformité d'une construction aux normes thermiques devra être remis aux autorités compétentes. Les détails.

Rénovation : les grandes lignes des textes de loi promulgués le 13 avril 3012

Les textes de loi publiés par le Ministère de la construction le 13 avril 2012 viennent consolider les écrits du 21 mars 2007. Cette nouvelle législation spécifie ainsi que tous travaux de rénovation, quelle que soit la taille de la propriété réhabilitée, se doit de suivre les normes thermiques. À cet effet, un justificatif devra être remis par les promoteurs ou les responsables de chantier aux autorités compétentes de la région dans laquelle se localise la construction rénovée. Notons que cette construction doit avoir obtenu préalablement un permis de construire et que la pièce justifiant sa conformité aux normes thermiques est à fournir à la fin du chantier.

Le décret promulgué le 13 avril dernier spécifie que ce justificatif de conformité est obligatoire pour tous les travaux de rénovation dont la demande a été déposée auprès des autorités à partir du 1er janvier 2013. Il stipule également que seul un professionnel apte à réaliser un DPE et reconnu par le Ministère de la construction est en mesure de certifier la conformité d'un logement rénové aux normes de règlementation thermique requises. Il peut s'agir soit d'un technicien qualifié soit d'un architecte.

À quels types de travaux de réhabilitation s'applique le décret du 13 avril 2012 ?

La législation relative aux réglementations thermiques s'applique aux rénovations de taille importante, autrement dit aux constructions dont le SHON excède 1000 m2 et dont le coût total des rénovations dépasse le quart de la valeur de la propriété. Conformément aux écrits du 3 février 2012, étant donné qu'il s'agit de travaux d'amélioration de la performance énergétique, la SHON (surface hors œuvre nette) doit être prise comme valeur de référence.

À l'instar des grands travaux de réhabilitation, les biens immobiliers de plus petite envergure qui ont fait l'objet de travaux de rénovation des systèmes de chauffage, de climatisation, de production d'eau chaude et du dispositif d'isolation doivent aussi s'adapter aux exigences minimales de performance énergétique. Pour ces deux catégories de réhabilitations, à la fin du chantier, le responsable des travaux doit déposer une déclaration d'achèvement et un justificatif de conformité aux normes thermiques entre les mains des autorités de la région.

Depuis quelques mois, l'ascension des tarifs de l'immobilier haut de gamme semble s'être essoufflée. Cependant, malgré une stabilité des prix de l'immobilier de haut standing, le volume des transactions est en perte de vitesse. Comment expliquer cette tendance ?

Immobilier de luxe : quel est l'état actuel du marché ?

Depuis le début de l'année, les prix de l'immobilier de luxe ont tendance à se stabiliser en France. Toutefois, le contexte actuel étonne la plupart des experts en immobilier. En effet, alors que la crise économique bat son plein, les demandes dépassent amplement les offres. Ainsi, malgré une baisse généralisée des prix immobiliers sur l'ensemble du territoire, le segment du luxe se démarque par le statu quo de ses tarifs qui restent actuellement compris entre 1 et 2 millions d'euros en moyenne. De leur côté, les investisseurs étrangers, séduits par l'immobilier de luxe des quartiers franciliens et azuréens, participent à la stabilité des prix de vente.

Immobilier haut de gamme : comment les acheteurs parviennent-ils à tenir les rênes du marché ?

Si l'atonie de la conjoncture économique pénalise certaines catégories d'acquéreurs, les riches investisseurs semblent actuellement tirer profit de la situation. En effet, compte tenu des garanties et du patrimoine financier déjà en leur possession, ils paraissent plus solvables aux yeux des institutions financières qui se résignent à assouplir leurs conditions de prêts. Par ailleurs, conscients de leur pouvoir d'achat, ils parviennent à dicter leurs lois aux propriétaires qui finissent par réduire leurs tarifs. Cette situation est d'autant plus avantageuse pour les riches acquéreurs qui peuvent dorénavant acheter des surfaces plus élevées que celles qu'ils prévoyaient d'acquérir initialement.

Pourquoi l'offre plafonne ?

Si les acquéreurs sont conscients de leur pouvoir d'achat, les propriétaires sont également conscients de la valeur de leur patrimoine et ont souvent du mal à céder leur précieux bien immobilier. Par ailleurs, le régime fiscal actuellement en vigueur semble désavantager les investisseurs. En effet, les charges dont ils doivent s'acquitter pour leurs résidences secondaires sont souvent conséquentes et ils ne peuvent jouir des exonérations d'impôts qu'après 30 ans d'acquisition. En outre, les investisseurs réfléchissent à deux fois avant de réaliser une acquisition. Ils ne finalisent une transaction que dans les zones où ils sont certains que les tarifs immobiliers ne sont pas prêts de chuter.

Les spécialistes du secteur recommandent en outre de saisir l'opportunité offerte par le marché de l'immobilier de luxe pour les potentiels acquéreurs.

Le marché locatif en France a poursuivi sa régression sur les 10 dernières années. Certaines villes sont plus touchées que d'autres par la baisse de rendements locatifs. Les détails.

L'immobilier : un placement refuge rentable

En France, l'immobilier est l'une des valeurs refuges qui permet d'obtenir rapidement un retour sur investissement. Dans ce secteur, la loi Scellier encourage les Français à investir dans les logements neufs consommant peu d'énergie. Grâce à ce dispositif, le propriétaire bénéficie d'une défiscalisation à hauteur de 13 % du cout du logement s'il parvient à faire louer son bien sur une période de 9 ans. Sur le marché immobilier, la plupart des Français se tournent plus souvent vers la location d'appartement ou de studio. Les petites surfaces relativement bien aménagées et bien placées sont par conséquent plus rentables. Toutefois, on a pu constater un recul de rendement sur les placements locatifs. Le taux est passé de 6 % en 2011 à 4 % en 2012 principalement dans les grandes villes.

L'évolution des investissements locatifs en France

Au regard des revenus moyens des Français, les propriétaires immobiliers ne peuvent se permettre d'exiger un loyer trop élevé. Or, les prix d'achat des logements ne cessent d'augmenter. Cela a un impact négatif sur les rendements locatifs. Depuis 1998, les prix des loyers n'ont progressé que de 2,6 % pour les biens anciens et de 1,2 % pour les logements neufs. Les propriétaires sont également handicapés par les taxes sur les loyers. S'ils perçoivent un revenu annuel brut supérieur à 15 000 euros sur ces derniers, ils doivent, non seulement s'acquitter des taxes foncières, mais également des cotisations sociales. Depuis 2012, celles-ci ont atteint 15,5 % du montant du revenu et pèsent de manière importante sur les bénéfices rapportés par les loyers.

Les rendements actuels du marché immobilier

Les propriétaires des logements en Île-de-France ont le plus souffert de la baisse de rendement des investissements locatifs. En 1999, les rendements locatifs bruts variaient entre 10,4 % et 5,8 % dans les départements de la région parisienne. En 2009, ils sont descendus à 5,6 % et même à 3,8 % à Paris. Par ailleurs, la demande locative a également reculé, réduisant une nouvelle fois le rendement locatif. En province, ils ont été maintenus à des taux intéressants. Toujours en 2009, les taux les plus élevés atteignaient encore 7,5 % tandis que les investissements les moins rentables avoisinaient 4,7 %. Depuis 2009, la vente de biens immobiliers s'est révélée être l'opération la plus rentable dans la capitale française, le prix de la pierre ayant fortement augmenté.

Déjà stabilisés en mars dernier, les taux des prêts immobiliers ont commencé à reculer en avril, annoncent les analystes. Même son de cloche du côté des banques : elles affirment à 90 % prévoir une revue à la baisse des taux en avril.

Une baisse généralisée des taux en France

Restés quasiment stables en début d'année, les taux de crédits immobiliers entament un virage inattendu en avril : les analystes relèvent un abattage général des barèmes appliqués par les banques françaises. Les courtiers d'Empruntis.com estiment que près de 90 % des créanciers suivront cette tendance baissière en avril. Les analystes de Meilleurtaux vont plus loin dans leur prévision : 100 % des établissements pratiqueraient une réduction des intérêts immobiliers sur le mois en cours. La baisse des barèmes du crédit pour la pierre touche en effet la quasi-totalité des banques. Les abattements constatés restent cependant assez peu significatifs, de -0,05 à -0,14 % en moyenne. Mais dans un secteur où la concurrence reste rude, l'on s'attend à une intensification du recul dans les prochains mois.

Le recul de l'immobilier mis en cause

La régression des barèmes de prêt immobilier ne relève pas du hasard. Conformément aux prévisions des notaires en début d'année, les ventes commencent à ralentir sérieusement, aussi bien dans le neuf que dans l'ancien. Selon les dernières statistiques de la Fnaim, les transactions immobilières ont chuté de 10 % au T1 2012. Le prix moyen subit logiquement les conséquences de ce ralentissement et ressort en recul de -6 % par rapport au quatrième trimestre 2011. Les analystes constatent en outre une contraction de -18,6 % des emprunts immobiliers octroyés sur le premier trimestre. Face à ce retour à la baisse du marché, les créanciers n'ont d'autres choix que de pratiquer un abattement sur leurs crédits afin d'attirer davantage d'emprunteurs et redynamiser ainsi les ventes dans la pierre.

Des emprunteurs plus avantagés que d'autres

Même si toutes les banques décident de pratiquer des taux plus attractifs en avril, seuls les emprunteurs à moyen terme profitent réellement des réductions appliquées. Les crédits immobiliers étalés sur une durée de 15 à 25 ans bénéficient en effet de la plus forte diminution, à -0,14 % en moyenne. L'abattement sur les prêts à long terme est moins important, à -0,05 %. Les débiteurs soumis à un crédit à court terme ne pourront pas jouir de ces mesures bancaires, les barèmes restant quasiment stables pour les cautions d'une durée de 7 à 10 ans.

La crise économique de 2008 a affecté la plupart des marchés, n'excluant pas celui de l'immobilier. Toutefois, un nouveau souffle sur le marché de l'immobilier de bureau est apparu en 2011. Les performances réalisées l'an passé sont effectivement prometteuses et enregistrent une croissance de 42 %.

Dynamisme de l'immobilier tertiaire en France

L'année 2011 marque le renouveau du marché de l'immobilier de bureau en France. Globalement, l'investissement immobilier pour cette catégorie de biens a généré jusqu'à 16 voire 17 milliards d'euros l'an passé dans l'hexagone. Cette progression de 42 % comparée à 2009 reste un véritable exploit ! Ces transactions représentent en effet un placement sécurisant et rentable sur le long terme. L'immobilier tertiaire a représenté 75 % des investissements immobiliers en dépit de la crise de la dette. Ce rebondissement du secteur s'explique également par la suppression en janvier 2012 de l'article 210 E proposant une défiscalisation aux futurs investisseurs. En revanche, pour l'année 2012, les prévisions semblent plus pessimistes. Un repli du marché est anticipé, estimé entre 12 et 14 milliards d'euros.

Les investisseurs optent pour le neuf

Si les professionnels prévoient une chute des investissements pour cette année, le manque de projets attractifs d'ici 2014 en est certainement la principale cause. Bien que les loyers n'ont pas connu de hausse significative, la location de bureau demeure en baisse et les entreprises préfèrent se tourner vers le neuf. De ce fait, les investisseurs favorisent les immeubles « core », neufs et sécurisés. Malgré les conditions d'octroi de prêt immobilier durcies affectant particulièrement l'immobilier tertiaire, les institutionnels reviennent toutefois progressivement. Cette tendance s'explique en grande partie par la légère baisse du taux de prêt immobilier accordée aux professionnels. D'autre part, les propriétaires profiteront d'une réduction de taux de 25 % contre 15 à 20 % les années précédentes.

Les transactions importantes en France

Plus d’une quarantaine de transactions de plus de 100 millions d’euros ont été enregistrées en 2011. On peut citer par exemple l’acquisition d’immeubles de 64 000 m2 en région parisienne par Predica pour un montant de 360 millions d’euros, ou encore l’acquisition de 156 000 m2 soit près de la moitié des immeubles du groupe Axa par Norges Bank pour un montant total de 700 millions d’euros. Une étude a également révélé que la majeure partie des placements immobiliers est effectuée par des Français et 6 % seulement par des Américains. Enfin, les quartiers parisiens demeurent parmi les plus chers du marché de la location de bureau à près de 700 euros le m2 par an.

La loi de finances 2012 a nettement restreint le champ d'application du dispositif Scellier. En effet, depuis le1er janvier 2012, la réduction fiscale concerne uniquement les logements présentant un label BBC ou HPE. (Lire la suite…)

Le ministère de l'Écologie, pour uniformiser les outils utilisés pour le diagnostic de performance énergétique ou DPE, a décidé de fixer de nouvelles règles qui seront appliquées à partir de 2013.

De nouvelles règles pour les logiciels DPE

Indispensable pour les maisons et appartements en vente ou en location, le DPE vise à mesurer la performance énergétique d'un bâtiment et à s'assurer qu'il respecte bien les normes de sécurité imposées par la loi. Les professionnels utilisent pour cela des logiciels spécifiques. Puisque chaque prestataire détient un logiciel différent, un écart considérable a été constaté au niveau des résultats, même s'il s'agit d'un même immeuble. Cet écart est principalement dû aux logiciels, sachant que certains outils ne respectent pas les lois en vigueur. Pour pallier à ce problème, le ministère de l'Écologie a instauré de nouvelles règles concernant ce logiciel.

Standardiser les logiciels pour une meilleure efficacité

Cette décision concerne les diagnostiqueurs utilisant le logiciel avec la théorie de calcul 3CL-DPE. Tous les outils informatiques devront être contrôlés par les experts du ministère avant d'être approuvés et certifiés par l'ADEME. Pour améliorer l'efficacité et la fiabilité du produit, les diagnostiqueurs seront également obligés de choisir les spectres de modélisation fixés à 60 au lieu de 30. Par conséquent, les diagnostics immobiliers réalisés avec les outils qui ne respectent pas cette règle ne seront pas considérés par le ministère et ne seront pas certifiés. Le but de ce dernier étant d'offrir de meilleurs services aux citoyens et de réglementer et moderniser tous les outils liés au diagnostic immobilier.

Les démarches à faire

Le décret du 27 janvier 2012 stipule que le Ministère de l'Écologie se chargera d'examiner tous les logiciels. Plusieurs démarches officielles doivent être effectuées pour cela. Premièrement, les éditeurs devront réaliser des autotests, ensuite, les représentants du ministère analyseront les résultats afin d'assurer la conformité de l'outil. Ils vont aussi comparer les résultats du logiciel avec celui du ministère. Si les résultats sont les mêmes, le diagnostiquer obtiendra la certification, le cas échéant, il devra faire le nécessaire pour que son outil respecte les normes indiquées. Outre les experts du gouvernement, certains organismes indépendants ont le droit de procéder à l'analyse des logiciels, mais le ministère devra toujours les superviser. Durant l'année 2012, les diagnostics réalisés par les logiciels approuvés par l'ADEME ne répondant pas à ces normes restent valables, le ministère invite toutefois les professionnels à uniformiser leurs outils de travail le plus tôt possible.