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Le législateur, par la publication de l'arrêté du 3/05/2012 énumère les pièces qu'un primo acquéreur est tenu de présenter pour sa demande de taux préférentiel. Celui-ci parle également du cas des gardiens qui souhaitent acquérir une habitation sociale inoccupée.

Le PTZ+, pour quels travaux ?

Ce taux préférentiel est accordé aux primo acquéreurs, qui souhaitent prendre possession d'un logement ayant bénéficié de travaux de rénovation tel qu'il est défini par l'ancien Code Général des Impôts. Les habitations, dont les fondations et les éléments porteurs tels que les murs, les planchers, le contrefort, la charpente… ont été substitués ou rallongés de plus de leur moitié, sont alors reconnues comme neuves et peuvent profiter de cet avantage fiscal. Les appartements, ayant bénéficié de remplacement ou d'ajout d'au moins 2/3 de certains composants du second œuvre ; entre autres, les murs de séparation intérieurs, les montants des portes et fenêtres, les installations de plomberie, les branchements électriques ainsi que les systèmes d'évacuation ; peuvent aussi jouir du PTZ+. Ce dernier est aussi octroyé pour les bâtiments, dont la devanture a fait l'objet de remplacement ou d'ajout pour plus de sa moitié.

Les pièces à fournir pour la demande de taux préférentiel

L'obtention du PTZ+ n'est toutefois pas automatique. L'investisseur devrait produire un certain nombre de pièces justificatives. Celui-ci devrait avoir en sa possession une attestation sur l'honneur décrivant la nature des travaux. La loi du 3/05/2012 propose deux types d'attestations. Premièrement, si les travaux sont effectués par le promoteur immobilier, celui-ci est tenu de remplir le modèle de l'annexe 8. Le propriétaire sera chargé de transmettre le dossier à son bailleur. Deuxièmement, si l'acheteur prend en charge lui-même les travaux, il remplira le modèle de l'annexe 9. Il devrait dans ce cas admettre la nécessité d'entreprendre des travaux, devant aboutir à la remise à neuf de son logement dans les 36 mois suivant l'entrée en vigueur de l'offre de prêt sous peine d'annulation de ce dernier.

Appropriation d'une habitation sociale par les gardiens

Les habitations anciennes du parc social proposé à la vente à leurs habitants sont, depuis le début de cette année, éligibles au PTZ+. Après l'instauration, le 22/03/2012 de la loi Warsmann, les concierges ont le droit de proposer une offre d'achat pour un bien immobilier inoccupé, que le promoteur, pour qui ils ont travaillé, met en vente. Ils peuvent ainsi, en vertu de la loi du 3/03/2012 du CCH, solliciter un prêt à taux préférentiel. Le même texte leur exige de présenter à leur bailleur une attestation ou une fiche de paie émanent de leur organisme employeur ainsi qu'un contrat de travail. Cette loi est entrée en vigueur depuis le 09/05/2012 dernier.

Dans le cadre de la mise en œuvre des réformes en matière d'infrastructures d’assainissement collectif, telles indiquées par la loi Grenelle 2, les dispositions se rapportant aux missions de contrôle ont été complètement modifiées.

Refonte totale de la loi du 07-09-2009

Le législateur a procédé, par la publication de l'arrêté du 27-04-2012, au réaménagement de la loi du 07-09-2009, relative aux critères techniques des systèmes de drainage. Dans la même démarche, la loi s'appliquant au contrôle des infrastructures constitue une refonte totale de l'ancien texte, qui devient caduc. Dans un premier temps, cette loi passe en revue les points essentiels du chapitre sur l'environnement de la loi Scellier 2. Il énumère et recadre un certain nombre de termes caractéristiques de cette mesure gouvernementale, comme « zone à enjeu sanitaire » ; installation incomplète » ; « installation présentant un danger pour la santé des personnes » ; ou encore « risque environnemental avéré ». La loi « contrôle » explicite par la suite les motivations de cette refonte, qui se résumeraient en une simplification et une harmonisation des actions de contrôle des systèmes d’évacuation dans tout le pays.

Pour les dispositifs neufs ou en vente

Le texte du 27-04/2012 met en lumière les différences entre les installations sanitaires neuves et les dispositifs existants. Cette loi stipule que la supervision des systèmes neufs comprend au préalable un examen de la construction dirigé par la municipalité. Cette dernière rédige un rapport mentionnant les éléments en conformité avec la loi 305/2011 du 9-03-2011. Une visite de chantier peut être effectuée en cas de besoin. Le compte rendu indique également les anormalités constatées sur la construction par rapport à la réglementation et selon les points soumis au contrôle. L'investisseur devrait être mis au courant du contenu de ce rapport. Durant l'exécution des travaux, les agents municipaux peuvent effectuer un suivi des travaux afin d'en assurer la conformité avec le Code d'urbanisme.

Le contrôle des infrastructures existantes

Le contrôle des réseaux d’évacuation pour les bâtiments existants revient à la municipalité. Les techniciens seront amenés à constater l'existence d'une infrastructure et de s'assurer du bon fonctionnement de ces dispositifs. Ils procèdent à l'évaluation des dangers que ces systèmes présentent pour la santé publique ou les risques avérés en matière de pollution. Toute non-conformité doit être signalée. La commune a le droit de mettre en demeure le propriétaire pour que ce dernier procède à une mise en conformité des infrastructures d'assainissement non collectif, tel qu'il est stipulé dans l'article L.1331-1-1 du CSP. Si les infrastructures représentent une menace pour l'environnement, mettent en cause la santé publique ou pâtissent d'un défaut de dimensionnement, l'investisseur sera conduit à apporter les rectifications qui s'imposent dans un délai déterminé en fonction des risques encourus.

Le DPE joue un rôle décisif dans les ventes ou la mise en location des logements d'habitation. La réalisation de ce diagnostic s'étend aux bâtiments à usages commerciaux après la publication dans le JO de l'arrêté le 18-04-2012, énumérant les dispositions du DPE pour les centres commerciaux.

Les dispositions de l'arrêté du 18 avril 2012

Comme il fallait s'y attendre, les centres commerciaux mis en vente ou proposés en location doivent désormais faire l'objet d'un DPE, conformément aux nouvelles dispositions dictées par le CCH dans son article R.134-1 à R.134-5. Ce nouveau DPE entrera en vigueur à partir du mois de juillet prochain et sera obligatoire à partir du 1er janvier 2013. Rappelons que ces méthodes ont été instaurées par deux arrêtés publiés le 08-02-2012 dans le but d'optimiser les performances énergétiques des bâtiments proposés à la location ou mis en vente.

Ce nouveau texte détermine les dispositions du DPE concernant les bâtiments existants, abritant des commerces ; les édifices accueillant du public, dont les issues dépendent de mails clos. Ces mesures définies dans l'arrêté du 18 avril dernier visent les espaces communautaires et privatifs des magasins équipés de dispositif collectif de climatisation ou de fourniture d'eau chaude. L'ensemble est approvisionné en énergie par le promoteur immobilier, qui se chargera de remettre toutes les factures de consommations énergétiques au diagnostiqueur lors de l'établissement du DPE.

Présence effective du diagnostiqueur

Le diagnostiqueur doit se rendre effectivement dans le bâtiment à diagnostiquer pour réaliser le DPE. Ce dernier ne peut être réalisé que par un professionnel certifié par un organe de certification reconnu. Bien que ces mesures soient applicables à partir du mois de ce juillet, le législateur accorde un délai de 32 semaines aux techniciens chargés d'élaborer le diagnostic afin que ces derniers puissent avoir le temps d'intégrer les nouvelles dispositions de la loi. Aussi, ils peuvent jusqu'au 1er janvier 2013 procéder selon l'ancien mode de calcul pour l'établissement du DPE, tel qu'il est indiqué dans la loi du 15-09-2006.

À l'image du DPE applicable aux autres constructions immobilières, celui appliqué pour les centres commerciaux sera élaboré selon une rubrique « climat » et une autre rubrique « énergie ». Les dépenses énergétiques retenues dans le diagnostic seront classifiées en sept plages de consommation allant du niveau A au niveau G. Le DPE réalisé sur un bâtiment muni de dispositif communautaire de climatisation peut être rendu public par voie d'affichage. À titre indicatif, le DPE pour centre commercial doit mentionner, entre autres, l'identité de l'édifice et les espaces concernés par le diagnostic ; les types d'énergies utilisées ainsi que les dépenses énergétiques annuelles de l'ensemble. Le DPE indique également le niveau de pollution par GES généré par l'ensemble immobilier.

Une ordonnance du 26 avril 2012 a rendu applicable à Mayotte la dernière version du code de la construction et de l'habitation déjà observé en France métropolitaine depuis de nombreuses années.

Mayotte à l'heure de la départementalisation

Accédant officiellement au statut de département d'outre-mer en mars 2011, Mayotte doit désormais se conformer à toutes législations appliquées sur le territoire français. Le CCH de l'habitation compte parmi les encadrements auxquels le nouveau département doit se soumettre. L'application de cet encadrement a été rendue possible avec la publication de l'ordonnance du 26 avril 2012, conformément aux dispositions de la loi nº 2010-1487 du 7 décembre 2010. Cet article de loi prévoit également l'instauration de l'article nº 90-449 du 31 mai 1990, observé en Métropole depuis 22 ans, portant sur la réglementation des performances énergétiques des maisons d'habitation, des bâtiments industriels et des immeubles tertiaires. L'ordonnance du 26 avril reconnaît toutefois la nécessité d'adapter l'application du nouveau Code au niveau socio-économique de l'île et à la culture mahoraise.

Les équipements de recharge de voiture électrique obligatoires dès 2015

Selon les dispositions de l'article L. 111-5-2 du CCH publié le 25 juillet 2011, les nouvelles constructions, dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2012, doivent être équipées de dispositifs de recharge de voiture hybride rechargeable ou de véhicule 100 % électrique. Mais compte tenu de l'avancée technologique à Mayotte, cette règle ne s'appliquera dans le département qu'à partir du 1er janvier 2015. Les immeubles à usage de bureaux, disposant d'un minimum de 20 places de parking couvert, doivent également se doter d'un système de recharge de voitures électriques et d'un dispositif de stationnement sécurisé pour vélos à compter du 1er janvier 2020. En France métropolitaine, cette mesure entrera en vigueur dès le 1er janvier 2015.

Les diagnostics immobiliers désormais obligatoires à Mayotte

Depuis la ratification du Grenelle II de l'Environnement, les constructions neuves et anciennes de la Métropole sont soumises à des diagnostics indispensables en cas de vente. L'article L. 271-4 du CCH, à l'origine de ces obligations, s'appliquera également à Mayotte à partir du 1er janvier 2013, pour le diagnostic ERNT, et à partir du 1er janvier 2015 pour les analyses DPE, assainissement non collectif, présence de termites, amiante et plomb. L'ordonnance prévoit une exception sur l'encadrement du réseau d'assainissement collectif. Si un bâtiment soumis à contrat de vente ne respecte pas les normes pré-requises, l'acheteur peut exiger les travaux de normalisation de l'immeuble dans un délai de 3 ans, pour les engagements antérieurs au 31 décembre 2017. Le délai est porté à 1 an si les ventes sont réalisées à compter du 1er janvier 2018.

La rareté de l'offre dans le secteur de l'immobilier neuf laisse craindre une flambée des prix notamment en région parisienne. Les observateurs rassurent et annoncent plutôt une stabilité du marché.

Le neuf : une denrée rare à Paris

Paris deviendrait-elle une vaste zone immobilière accessible uniquement aux plus riches ? Face à la rareté des biens disponibles à Paris, notamment sur le marché du neuf, les observateurs se posent désormais la question. Mais dans la réalité, la plus grande partie des ventes réalisées à Paris se situent dans le secteur de l'ancien, où les surfaces de 45 m² se cèdent pour un prix de vente de 380 000 euros. L'Adil, l'agence qui se charge de récolter les informations, a par ailleurs indiqué qu'en 2011, 1 160 biens ont été proposés dans le neuf pour 845 ventes effectives.

Les prix proposés sur le marché du neuf varient alors entre 10 490 euros le mètre carré, affichant une progression de 8,5 % au cours de la période 2011. L'offre sur l'ancien est plus étendue, avec quelque 31 000 biens mis sur le marché en 2011. Mais le neuf garantit de meilleures installations, conformes aux dernières législations concernant les normes d'isolation et de performance énergétique.

La Ville construit dans le Nord-Est

Réagissant à cette pénurie de l'offre dans le marché de l'immobilier neuf, les autorités de la ville de Paris ont entamé récemment un grand chantier dans la partie Nord-Est de la capitale. L'opération porte actuellement sur deux lots de logements s'étendant sur 200 hectares, dont la construction est confiée à Vinci Immobilier. Une grande majorité des appartements composant ces lots ont déjà trouvé preneur, pour des prix allant de 10 000 euros à 12 000 euros le mètre carré pour le premier et de 10 000 à 11 000 euros pour le second. Rappelons qu'un premier chantier avait abouti avant la construction de ses deux lotissements à la mise en vente de logements neufs pour une somme de 8 000 euros à 9000 euros le mètre carré.

Ces évènements interviennent dans un contexte marqué par une anticipation à la baisse du volume de transactions pour 2012 par les observateurs du secteur après une année 2011 remarquable. Les professionnels de l'immobilier annoncent alors des ventes chutant de 880 000 à moins de 750 000. Concernant la hausse des prix, elle devrait être également plus modérée avec même une baisse de 5 à 10 % des transactions dans la région de l'Ile de France. Le marché du neuf devrait, se stabiliser pour cette année 2012 nous annonce, le groupement des promoteurs immobiliers.

Depuis quelques mois, l'ascension des tarifs de l'immobilier haut de gamme semble s'être essoufflée. Cependant, malgré une stabilité des prix de l'immobilier de haut standing, le volume des transactions est en perte de vitesse. Comment expliquer cette tendance ?

Immobilier de luxe : quel est l'état actuel du marché ?

Depuis le début de l'année, les prix de l'immobilier de luxe ont tendance à se stabiliser en France. Toutefois, le contexte actuel étonne la plupart des experts en immobilier. En effet, alors que la crise économique bat son plein, les demandes dépassent amplement les offres. Ainsi, malgré une baisse généralisée des prix immobiliers sur l'ensemble du territoire, le segment du luxe se démarque par le statu quo de ses tarifs qui restent actuellement compris entre 1 et 2 millions d'euros en moyenne. De leur côté, les investisseurs étrangers, séduits par l'immobilier de luxe des quartiers franciliens et azuréens, participent à la stabilité des prix de vente.

Immobilier haut de gamme : comment les acheteurs parviennent-ils à tenir les rênes du marché ?

Si l'atonie de la conjoncture économique pénalise certaines catégories d'acquéreurs, les riches investisseurs semblent actuellement tirer profit de la situation. En effet, compte tenu des garanties et du patrimoine financier déjà en leur possession, ils paraissent plus solvables aux yeux des institutions financières qui se résignent à assouplir leurs conditions de prêts. Par ailleurs, conscients de leur pouvoir d'achat, ils parviennent à dicter leurs lois aux propriétaires qui finissent par réduire leurs tarifs. Cette situation est d'autant plus avantageuse pour les riches acquéreurs qui peuvent dorénavant acheter des surfaces plus élevées que celles qu'ils prévoyaient d'acquérir initialement.

Pourquoi l'offre plafonne ?

Si les acquéreurs sont conscients de leur pouvoir d'achat, les propriétaires sont également conscients de la valeur de leur patrimoine et ont souvent du mal à céder leur précieux bien immobilier. Par ailleurs, le régime fiscal actuellement en vigueur semble désavantager les investisseurs. En effet, les charges dont ils doivent s'acquitter pour leurs résidences secondaires sont souvent conséquentes et ils ne peuvent jouir des exonérations d'impôts qu'après 30 ans d'acquisition. En outre, les investisseurs réfléchissent à deux fois avant de réaliser une acquisition. Ils ne finalisent une transaction que dans les zones où ils sont certains que les tarifs immobiliers ne sont pas prêts de chuter.

Les spécialistes du secteur recommandent en outre de saisir l'opportunité offerte par le marché de l'immobilier de luxe pour les potentiels acquéreurs.

Le marché locatif en France a poursuivi sa régression sur les 10 dernières années. Certaines villes sont plus touchées que d'autres par la baisse de rendements locatifs. Les détails.

L'immobilier : un placement refuge rentable

En France, l'immobilier est l'une des valeurs refuges qui permet d'obtenir rapidement un retour sur investissement. Dans ce secteur, la loi Scellier encourage les Français à investir dans les logements neufs consommant peu d'énergie. Grâce à ce dispositif, le propriétaire bénéficie d'une défiscalisation à hauteur de 13 % du cout du logement s'il parvient à faire louer son bien sur une période de 9 ans. Sur le marché immobilier, la plupart des Français se tournent plus souvent vers la location d'appartement ou de studio. Les petites surfaces relativement bien aménagées et bien placées sont par conséquent plus rentables. Toutefois, on a pu constater un recul de rendement sur les placements locatifs. Le taux est passé de 6 % en 2011 à 4 % en 2012 principalement dans les grandes villes.

L'évolution des investissements locatifs en France

Au regard des revenus moyens des Français, les propriétaires immobiliers ne peuvent se permettre d'exiger un loyer trop élevé. Or, les prix d'achat des logements ne cessent d'augmenter. Cela a un impact négatif sur les rendements locatifs. Depuis 1998, les prix des loyers n'ont progressé que de 2,6 % pour les biens anciens et de 1,2 % pour les logements neufs. Les propriétaires sont également handicapés par les taxes sur les loyers. S'ils perçoivent un revenu annuel brut supérieur à 15 000 euros sur ces derniers, ils doivent, non seulement s'acquitter des taxes foncières, mais également des cotisations sociales. Depuis 2012, celles-ci ont atteint 15,5 % du montant du revenu et pèsent de manière importante sur les bénéfices rapportés par les loyers.

Les rendements actuels du marché immobilier

Les propriétaires des logements en Île-de-France ont le plus souffert de la baisse de rendement des investissements locatifs. En 1999, les rendements locatifs bruts variaient entre 10,4 % et 5,8 % dans les départements de la région parisienne. En 2009, ils sont descendus à 5,6 % et même à 3,8 % à Paris. Par ailleurs, la demande locative a également reculé, réduisant une nouvelle fois le rendement locatif. En province, ils ont été maintenus à des taux intéressants. Toujours en 2009, les taux les plus élevés atteignaient encore 7,5 % tandis que les investissements les moins rentables avoisinaient 4,7 %. Depuis 2009, la vente de biens immobiliers s'est révélée être l'opération la plus rentable dans la capitale française, le prix de la pierre ayant fortement augmenté.

Sur la base des 6 mesures évoquées par la ministre de l'Écologie en septembre 2011, le DPE subira une nouvelle réforme d'ici la fin de l'année. Les autorités aspirent notamment à fiabiliser davantage les résultats des calculs effectués par les diagnostiqueurs.

Nouvelles lois d'encadrement du DPE pour la vente et la location

Le gouvernement a modifié le contenu des arrêtés du 3 mai 2007 et du 15 septembre 2006 encadrant respectivement les DPE location et vente. Désormais, les diagnostiqueurs sont tenus de se plier aux nouvelles règles de transparence fixées par le ministère lors de la réalisation de l'évaluation énergétique d'un bâti. Les textes modifiés n'entreront toutefois en vigueur qu'à compter du 1er janvier 2013. Les professionnels disposent ainsi de 9 mois pour se familiariser avec la nouvelle méthode. En attendant, les diagnostics effectués avec l'ancienne technique de calcul demeurent autorisés jusqu'au 31 décembre 2012. Les DPE encore valides et délivrés avant le 30 mars 2008 conservent en outre leur valeur légale jusqu'au 30 mars 2013. Les bâtiments certifiés ultérieurement à cette date doivent cependant faire l'objet de la certification DPE 2012 à partir du 1er janvier 2013.

Vers un DPE plus transparent

Selon l'arrêté du 6 février 2012 publié au JO le 15 mars, le diagnostiqueur doit désormais se fier aux consommations réelles d'un bâtiment fondé avant 1948, en s'appuyant sur les factures existantes, pour réaliser le DPE. La méthode conventionnelle de calcul n'aura aucune valeur légale sur ce type de construction. Toutefois, si l'expert choisit de fonder son DPE sur la méthode conventionnelle, il doit joindre dans son diagnostic la référence de l'outil informatique utilisé et le chemin de calcul emprunté. En cas de différences entre les consommations facturées et les consommations estimées, une justification de la part du certificateur s'impose. Le document de DPE devient également plus complet et détaillé : les données techniques de l'habitation et les valeurs utilisées dans le calcul y seront intégrées. La surface thermique Sth remplace par ailleurs la surface utile comme nouvelle référence dans les calculs sur les immeubles tertiaires. D'après l'évaluation de l'annexe 2 de l'arrêté du 15 septembre 2006 modifié, cette valeur équivaut à 1,1 fois la surface utile.

Étiquette énergétique plus détaillée dans le tertiaire

Les modifications des arrêtés du 15 septembre 2006 et du 3 mai 2007 intègrent de nouvelles échelles de référence, classées dans deux catégories : « climat » et « énergie ». Ces deux vignettes seront dorénavant étalées en 7 degrés allant de A à G. Elles seront également classées en 3 catégories distinctes pour tenir compte de l'utilisation réelle du bâtiment tertiaire. Ce classement concerne les immeubles à occupation régulière – enseignement, administration, bureau, etc. —, les bâtiments à occupation continue – maisons de retraite, internats, hôtels – et les constructions à occupation variable : salles de sport, commerces, restaurants, théâtres.

Le ministère de l'Écologie, pour uniformiser les outils utilisés pour le diagnostic de performance énergétique ou DPE, a décidé de fixer de nouvelles règles qui seront appliquées à partir de 2013.

De nouvelles règles pour les logiciels DPE

Indispensable pour les maisons et appartements en vente ou en location, le DPE vise à mesurer la performance énergétique d'un bâtiment et à s'assurer qu'il respecte bien les normes de sécurité imposées par la loi. Les professionnels utilisent pour cela des logiciels spécifiques. Puisque chaque prestataire détient un logiciel différent, un écart considérable a été constaté au niveau des résultats, même s'il s'agit d'un même immeuble. Cet écart est principalement dû aux logiciels, sachant que certains outils ne respectent pas les lois en vigueur. Pour pallier à ce problème, le ministère de l'Écologie a instauré de nouvelles règles concernant ce logiciel.

Standardiser les logiciels pour une meilleure efficacité

Cette décision concerne les diagnostiqueurs utilisant le logiciel avec la théorie de calcul 3CL-DPE. Tous les outils informatiques devront être contrôlés par les experts du ministère avant d'être approuvés et certifiés par l'ADEME. Pour améliorer l'efficacité et la fiabilité du produit, les diagnostiqueurs seront également obligés de choisir les spectres de modélisation fixés à 60 au lieu de 30. Par conséquent, les diagnostics immobiliers réalisés avec les outils qui ne respectent pas cette règle ne seront pas considérés par le ministère et ne seront pas certifiés. Le but de ce dernier étant d'offrir de meilleurs services aux citoyens et de réglementer et moderniser tous les outils liés au diagnostic immobilier.

Les démarches à faire

Le décret du 27 janvier 2012 stipule que le Ministère de l'Écologie se chargera d'examiner tous les logiciels. Plusieurs démarches officielles doivent être effectuées pour cela. Premièrement, les éditeurs devront réaliser des autotests, ensuite, les représentants du ministère analyseront les résultats afin d'assurer la conformité de l'outil. Ils vont aussi comparer les résultats du logiciel avec celui du ministère. Si les résultats sont les mêmes, le diagnostiquer obtiendra la certification, le cas échéant, il devra faire le nécessaire pour que son outil respecte les normes indiquées. Outre les experts du gouvernement, certains organismes indépendants ont le droit de procéder à l'analyse des logiciels, mais le ministère devra toujours les superviser. Durant l'année 2012, les diagnostics réalisés par les logiciels approuvés par l'ADEME ne répondant pas à ces normes restent valables, le ministère invite toutefois les professionnels à uniformiser leurs outils de travail le plus tôt possible.

D'après la loi Carrez, lors d'une vente d'un bien immobilier, le vendeur se doit d'établir un métrage des parties privatives dont la surface est supérieure à 8m2 et la hauteur dépasse 1,80 m. Le diagnostic immobilier est à insérer dans le contrat de vente et sert notamment à renseigner l'acheteur sur la superficie du ou des lots en question.

Le champ d'action de la loi Carrez

Dans la réalité, l'application de ladite loi s'avère parfois difficile en raison notamment de son imprécision. En effet, le diagnostic préconise que les parties privatives ne bénéficiant pas de la loi Carrez puissent répondre aux critères dès lors qu'elles subissent une transformation. En revanche, celles qui sont concernées peuvent ne plus l'être après. Selon l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, est surtout concernée par le mesurage toute pièce dont la surface demeure supérieure à 8 m2 et dont la hauteur excède 1,80 m. Cependant, la loi Carrez n'inclut pas les murs, les cloisons, les escaliers, les portes et les fenêtres ainsi que les cloisons. Elle ne comprend pas non plus les gaines et les embrasures.

Quelques rectificatifs nécessaires

Face à cette imprécision, la Cour de cassation a déclaré que seul l'état du lot au moment de la transaction doit être pris en compte. Il se peut qu'il y ait une incohérence entre ce qui est écrit dans l'acte d'acquisition initiale et les faits réels, cela peut par exemple être dû à d'éventuelles interventions faites par le vendeur portant sur le bien en question. Dans ce cas, ce qui importe, c'est l'état réel du bien au moment de la vente. Pour un abri non clos transformé en une pièce habitable par exemple, la Haute juridiction préconise le mesurage. Il en est de même pour un garage converti en salle de bureau.

De nouvelles mesures concernant la VEFA

Par ailleurs, en ce qui concerne les achats de logements sur plan ou VEFA (vente en état futur d'achèvement), l'application de la loi Carrez est également difficile. Toutefois, les solutions sont de deux ordres. La première avancée par la Cour de cassation stipule que dans le cas où la superficie inscrite dans l'acte de VEFA et celle constatée réellement sont différentes, l'article 1622 du Code civil portant notamment sur l'action en diminution de prix fait foi. En ce qui concerne la seconde, celle-ci propose de procéder au métrage directement afin d'éviter les litiges. Cela protège également l'acheteur.